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昆明寫字樓迎“商改住”大潮
2018年上半年寫字樓供應27.47萬平方米，環比增加148%，同比增加73%；成交22.57萬平方米，環比下降25%，同比下降41%；成交均價13321元/平方米。截至6月30日，昆明寫字樓存量275.21萬平方米，按照2018年上半年月均去庫存3.76萬平方米，需73個月(約6年)才能消化。
記者張紅波
近日，本報記者走訪昆明樓市發現，昆明多個樓盤新建項目都做瞭新的規劃調整，原本項目規劃為寫字樓的，有的現在變身酒店，有的改成公寓，昆明寫字樓庫存繼續高企，銷量出現負增長。
根據7月初銳理數據發佈的《2018年上半年昆明樓市研究報告》顯示：2018年上半年寫字樓供應27.47萬平方米，環比增加148%，同比增加73%；成交22.57萬平方米，環比下降25%，同比下降41%；成交均價13321元/平方米。截至6月30日，昆明寫字樓存量275.21萬平方米，按照2018年上半年月均去庫存3.76萬平方米，需73個月(約6年)才能消化。而屬類住宅形式的公寓，去庫存周期最短，可能也就是兩三年時間。
日前，雙鐵韻城、置信銀河廣場均在建設項目上做瞭新的規劃調整，本報記者瞭解到，此次規劃調整是將辦公用途的寫字樓調整為居住用途的公寓。往回看，除瞭雙鐵韻城、置信銀河廣場以外，包括俊發逸天峰、實力心城、雲南飯店改擴建項目等，均進行過類似的規劃調整，都是將寫字樓改成瞭公寓。對此，有業內人士表示：寫字樓改成公寓，一定程度上可以推動寫字樓去庫存。
部分寫字樓項目改公寓
其實早在2015年以前，也就是“二十三條”還沒有出臺之前，昆明在調整規劃方面就出現過一些松動跡象。其中金科曾開發的項目金科時代中心就是最典型的一例。
雖然當時金科時代中心為昆明規劃調整撕開瞭一道“口子”，但在當時有這類調規需求的項目未必都能成功過關。直到“二十三條”出臺，昆明城改項目可調整商住比例才有瞭政策可依。緊跟著，西城時代、萬科金域國際(金色領域)、關坡片區城中村及舊城改造、萬彩城等項目都提出瞭調規申請。到今年6月份，雙鐵韻城又做瞭規劃調整，將A棟寫字樓調整成LOFT公寓，並於今年6月份入市銷售。
走訪中，本報記者在置信銀河廣場的營銷中心看到“地鐵上蓋商鋪、寫字樓、公寓”的字樣。本報記者向營銷中心的工作人員詢問公寓的價格時，工作人員告訴本報記者，目前，置信銀河廣場還沒有建成的公寓。
據瞭解，置信銀河將原來規劃建設的三棟主樓，其中F、H棟為辦公樓，G棟為酒店，進行瞭調整，調整後，F棟和G棟調整為辦公樓。據置信銀河廣場相關人員介紹，此次規劃調整，是將寫字樓改為公寓用途。
在營銷中分離式冷氣安裝心，一置業顧問呂女士向本報記者介紹，目前置信銀河D棟為酒店，項目第三期工程正在建設，預計明年可以完工，而第三期工程中就包含瞭新調整規劃的公寓，公寓的均價大概在14000元每平方米左右，並且公寓隻賣不租。
今年1月份，昆明市規劃局發佈《七彩俊園三期二號地塊建設項目行政審批公示》，根據公示，七彩俊園三期2號地塊第11棟進行瞭規劃調整，調整後的總建築面積為173221平方米。據悉，七彩俊園第11棟原本規劃為寫字樓，此次調規也是從寫字樓調整成瞭公寓。
本報記者梳理資料時，從雲南房網獲悉，雙鐵韻城、置信銀河廣場、俊發逸天峰等都進行規劃調整，均是將地塊性質由寫字樓用途調整成瞭公寓用途，用地性質依然為商業用地。
值得註意的是，2016年2月，萬科雲子(聯邦國際A3地塊)就商住比重就進行過調整。調整之後，項目用地原規劃的5棟住宅變為10棟，並取消瞭合商業建築及商業辦公樓的建設。變更後，商業總建面減少瞭9664.19平方米，住宅總建面增加瞭7209.24平方米。
極力緩解去庫存壓力
眾所周知，近年來，昆明寫字樓市場低迷，寫字樓庫存日益嚴重，而在租賃市場，寫字樓租金進一步下滑，大部分寫字樓，均或多或少下調瞭租價，隻有部分寫字樓，比如保利中心得益於地鐵優勢，在租賃方面依然具有優勢，不過從昆明整體來看，寫字樓去庫存難已是一個不爭的事實。
近兩年來，為加速寫字樓去庫存，昆明各區政府出臺瞭相關鼓勵政策，對進駐各區寫字樓的企業予以獎勵。另外，有關機構還對部分寫字樓的物管費進行補貼，以降低企業入駐寫字樓的門檻，盡管如此，昆明寫字樓市場也沒有激發活力。
雲南飯店改擴建項目自2012年就已啟動，但進展較慢，至今尚未建成。2017年6月份，昆明市規劃局發佈瞭《雲南飯店整體改擴建項目規劃許可變更公示》，根據公示：雲南飯店改擴建項目總共規劃有2棟建築，其中2棟由原來的辦公功能調整為公寓式辦公功能，層數由原來的26層調整為29層。
有業內人士表示，寫字樓去庫存壓力較大，寫字樓與住宅價格嚴重倒掛，價差較大的已經差出瞭好幾千元一平方米。在符合相關政策要求下，這種調整一方面可以推動寫字樓去庫存，降低寫字樓的庫存壓力；另一方面，這種調整可以靈活適應市場需求，降低開發商的銷售壓力。
調查中，置信銀河營銷中心一工作人員告訴本報記者，昆明寫字樓幾乎飽和，寫字樓去庫存壓力非常大，這種調整在一定程度上可以減輕寫字樓的壓力，今後，假如政策允許支持的話，類似這樣的項目調整或許還會在昆明陸續出現。
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